Alternativen zum Teilverkauf
- Erik Krahl
- Allgemein
Der Immobilien-Teilverkauf ist eine häufig in Betracht gezogene Option, wenn Hauseigentümer in ihrer Immobilie gebundenes Geld benötigen und weiterhin in ihrem Zuhause wohnen möchten. Doch nicht in jeder Situation stellt ein Immobilien-Teilverkauf die ideale Lösung dar. Wir stellen Ihnen die Alternativen vor.
Das Konzept des Immobilien-Teilverkauf ist einfach erklärt: Sie verkaufen einen Teil Ihrer Immobilie und erhalten gegen die Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgelts die Möglichkeit, diese weiterhin zu nutzen. In der Praxis gestaltet sich diese Entscheidung jedoch weitaus komplexer – jeder Anbieter setzt auf unterschiedliche Vertragswerke und die Rechte des Immobilienverkäufers werden fast ausschließlich in diesen geregelt. Je nach Ausgestaltung entstehen immense Unterschiede in den wirtschaftlichen Folgen, aber auch der Sicherheit der Kunden.
Interessenten für den Immobilien-Teilverkauf sollten daher vor ihrer Entscheidung auf die Vertragsgestaltung achten und Alternativen sorgfältig prüfen.
Sowohl die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) als auch die Verbraucherzentrale haben bereits Warnungen für den Immobilien-Teilverkauf ausgesprochen. Im Kern wird bemängelt, dass die Sicherheit beim Immobilien-Teilverkauf stark vom konkreten Vertragsinhalt des Teilkäufers abhängig ist und daher eine umfangreiche vorherige Beschäftigung des Interessenten mit dem Immobilien-Teilverkauf voraussetzt.
Die wichtigsten Inhalte der BaFin-Warnung haben wir für Sie einordnend zusammengefasst: Was steckt hinter der Teilverkaufs-Warnung der BaFin?
Die Nachteile des Immobilien-Teilverkaufs
Der Immobilien-Teilverkauf ist kein schlechtes Konzept und bietet eine Möglichkeit, Liquidität aus der Immobilie freizusetzen, ohne das gewohnte und geliebte Umfeld der eigenen Immobilie aufzugeben.
Dennoch ist es wichtig, sich über die größten Nachteile des Immobilien-Teilverkaufs im Klaren zu sein:
Interessenkonflikte: Sie sind Teil-Eigentümer der gleichen Hauses, aber mit anderen Interessen.
Obwohl Sie nur noch einen Teil des Hauses besitzen, müssen Sie die Kosten für die Instandhaltung meist komplett selbst aufbringen. Wertsteigerungen Ihrer Immobilie, beispielsweise bei dem Verbau einer neuen Heizungsanlage, kommen jedoch beim Gesamtverkauf auch dem Teilkäufer der Immobilie zugute.
Es existieren versteckte Kosten beim Gesamtverkauf der Immobilie.
Beim Gesamtverkauf der Immobilie setzen die Anbieter des Teilverkaufs auf Durchführungsentgelte oder Mindestverkaufserlöse. Falls zum Zeitpunkt des Gesamtverkaufs Ihrer Immobilie keine ausreichende Wertsteigerung eingetreten ist, verringert sich der Verkaufserlös Ihres Eigentumsanteils entsprechend.
Sie können Ihr Haus nicht frei verkaufen, verschenken oder vererben.
Der Gesamtverkauf Ihrer Immobilie ist nicht unabhängig vom Teilverkaufs-Anbieter möglich. Der Verkauf der Immobilie erfordert immer eine Verkehrswertermittlung mit Gutachten über den Teilverkaufs-Anbieter.
Ein hoher Verkehrswert ist nachteilig für Sie, da es eine Mindestwertsteigerung gibt.
Aufgrund der häufig vorhandenen Mindestwertsteigerung in den Teilverkaufsverträgen ergibt sich für Sie ein Problem bei der Verkehrswertermittlung der Immobilie.
Ein hoher Verkehrswert kann im ersten Moment erfreulich klingen, hat aber den entscheidenden Nachteil, dass der Verkehrswert die Basis für die Ermittlung des Mindesterlöses beim Gesamtverkauf bildet.
Im Falle Einer Insolvenz des Teilverkaufs-Anbieters kann Ihre Immobilie in Gefahr sein.
Der Immobilien-Teilverkauf wird beim Anbieter häufig mit Darlehen finanziert, deren Grundschuld auf das gesamte Objekt eingetragen wird. Im Falle einer Insolvenz des Teilverkaufsanbieters kann diese Konstellation zur Folge haben, dass die Immobilie zwangsversteigert wird, auch wenn Sie Ihr Nutzungsentgelt bezahlt haben. Das konkrete Risiko ist von der Vertragsgestaltung abhängig.
Alternative 1: Grundverkauf
Der Grundverkauf von GrundPartner ist dem Konzept des Immobilien-Teilverkaufs sehr ähnlich. Der wesentliche Unterschied besteht in der Art der Grundstücksteilung, beim Grundverkauf erwirbt GrundPartner Ihr Grundstück und Sie bleiben alleiniger Eigentümer Ihres Hauses. Das Grundstück können Sie im Erbbaurecht gegen Zahlung eines monatlichen Erbbauzinses weiter wie bisher nutzen.
Die wesentlichen Vorteile des Immobilien-Teilverkaufs bleiben damit bestehen, für Sie entstehen jedoch zusätzliche Vorteile:
1. Hohe Rechtssicherheit
Beim Grundverkauf wird ein Erbbaurecht für die weitere Nutzung des Grundstücks vergeben. Das Erbbaurecht genießt eine hohe Rechtssicherheit und ist im Erbbaurechtsgesetz umfassend geregelt. Für das Erbbaurecht wird ein eigenes Grundbuch geschaffen, so dass Sie Ihr Haus sogar weiterhin beleihen können, sollten Sie eines Tages ein Darlehen benötigen.
2. Keine Interessenkonflikte
Die Eigentumstrennung beim Grundverkauf ist frei von Interessenkonflikten – Sie bleiben Eigentümer Ihres Hauses, GrundPartner ist Eigentümer Ihres Grundstücks. Falls Sie sich zu umfassenden Modernisierungen des Hauses entscheiden, tragen Sie allein die Kosten, profitieren aber auch allein von der damit verbundenen Wertsteigerung des Hauses.
3. Freie Handhabung des Hauses
Das Erbbaurecht (das Haus) kann verkauft, vermietet, verschenkt oder vererbt werden – ohne dass GrundPartner ein Mitspracherecht hat. Der Erbbauzins wird immer vom jeweiligen Eigentümer des Erbbaurechts geschuldet.
4. Keine versteckten Kosten beim Verkauf des Hauses
Falls Sie sich eines Tages für den Verkauf Ihres Hauses entscheiden, können Sie das ohne Rücksprache mit GrundPartner vornehmen. Ganz ohne Mindestverkaufserlös oder Durchführungsentgelt.
5. Kein Insolvenzrisiko
Im unwahrscheinlichen Falle einer Insolvenz von GrundPartner entsteht für Sie kein Risiko. Ihr Haus hat mit dem Erbbaurecht ein eigenes Grundbuch, mit dem das Nutzungsrecht und der Erbbauzins geregelt sind.
Falls der Grundverkauf Ihr Interesse geweckt hat, können Sie unverbindlich ein Angebot anfordern. Sie erhalten innerhalb von 24 Stunden eine Information von uns zur Bewertung Ihres Grundstücks und dem maximalen Auszahlungsbetrag – ganz ohne Verpflichtung.
Alternative 2: Leibrente
Die Leibrente unterscheidet sich wesentlich vom Teilverkauf und Grundverkauf, da hierbei die eigene Immobilie gegen ein Rentenversprechen eingetauscht wird. Statt einer einmaligen Auszahlung erhalten Sie eine monatlich wiederkehrende Zahlung bis zu ihrem Tod und können die Immobilie weiterhin nutzen.
Auch die Leibrente ist stark von der konkreten Vertragskonstellation abhängig – von dieser hängt Ihr Rentenanspruch und das Wohnrecht ab.
1. Rechtssicherheit
Die Rechtssicherheit der Leibrente ist stark von der Vertragskonstellation abhängig. Das Renten- und Wohnrecht sollten unbedingt an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen sein, um ein Mindestmaß an Rechtssicherheit für die Bewohner zu schaffen.
2. Interessenkonflikte
Bei der Instandhaltung bestehen erhebliche Interessenkonflikte bei der Leibrente. Sofern Sie in die Instandhaltung der Immobilie investieren, kommen die Investitionen ausschließlich dem neuen Eigentümer Ihrer Immobile zugute.
3. Handhabung des Hauses
Sie können das Haus bei einer Leibrente weiter bewohnen, zum Teil sogar vermieten. Ein späterer Rückkauf oder das Vererben an die Kinder sind aber häufig nicht abbildbar.
4. Versteckte Kosten
Es existieren keine versteckten Kosten beim Gesamtverkauf des Hauses, da Sie die Immobile bereits vollständig beim Abschluss der Leibrente verkaufen.
5. Insolvenzrisiko
Das Insolvenzrisiko für Sie hängt von der konkreten Ausgestaltung von Rente und Wohnrecht ab. Sollte ein Insolvenzverwalter im Falle der Insolvenz des Anbieters die Immobilie versteigern, ist es wichtig dass Ihr Renten- und Wohnrecht an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen sind.
6. Unsicherheit beim Verkaufspreis
Das Hauptargument gegen eine Leibrente ist die damit für Sie verbundene Unsicherheit beim Verkaufspreis der Immobilie. Bei Rentenvereinbarungen die auf Lebenszeit geschlossen werden, endet mit Eintritt des Todes der Anspruch auf die vereinbarte Rente. In unglücklichen Konstellationen können die bis dahin angefallenen Rentenzahlungen deutlich unterhalb des Verkehrswerts der Immobilie liegen, so dass Sie mit einem Gesamt-, Teil- oder Grundverkauf finanziell deutlich bessergestellt wären.
Alternative 3: Rückmietkauf / Sale and lease back
Beim Rückmietkauf wird die Immobilie verkauft und gleichzeitig eine langfristige Mietvereinbarung zwischen altem und neuem Eigentümer getroffen. Die Höhe der Miete orientiert sich am erzielten Verkaufspreis.
1. Rechtssicherheit
Beim Rückmietkauf sind Sie Mieter und profitieren von normalen gesetzlichen Mieterschutzbestimmungen. Diese sind jedoch in der Regel weniger umfangreich als grundbuchlich vereinbarte Nießbrauchs- oder Erbbaurechte.
2. Interessenkonflikte
Abermals bestehen Interessenkonflikte bei Instandhaltungsthemen – Geld welches Sie in die Instandhaltung der Immobilie investieren, kommt lediglich Ihrem Vermieter zugute.
3. Handhabung des Hauses
Sie sind lediglich Mieter des Objekts, häufig geht damit weder ein Recht für bauliche Veränderungen noch für die eigenmächtige Weitervermietung der Immobilie einher.
4. Insolvenzrisiko
Die Risiken im Falle einer Insolvenz hängen für Sie davon ab, ob ein neuer Eigentümer wesentliche Änderungen am Mietverhältnis (z.B. Miethöhe) vornehmen, oder das Mietverhältnis beenden kann (z.B. aus Eigenbedarf).
5. Zahlungshöhe
Häufig liegt die Höhe der Mietzahlung auf einem ähnlichen Niveau wie die Höhe des Nutzungsentgelts im Teil- oder Grundverkauf. Gleichzeitig profitieren Sie nicht mehr von Wertsteigerungen der Immobilie, so dass Sie bei einer Wertsteigerung wirtschaftlich schlechtergestellt sind als bei einem Teil- oder Grundverkauf.
Alternative 4: Umkehrhypothek
Umkehrhypotheken werden von einigen wenigen Banken speziell für Senioren angeboten. Dabei können Sie einen Kredit aufnehmen, der mit einer Grundschuld auf Ihrer Immobilie abgesichert ist.
Die Konditionen unterscheiden sich abhängig von verschiedenen Faktoren wie dem Alter, der persönlichen Kreditwürdigkeit und der Lage der Immobilie.
Alternative 5: Komplettverkauf
Auch der Komplettverkauf der Immobilie kann eine Alternative zum Immobilien-Teilverkauf darstellen. Voraussetzung ist jedoch, dass eine Veränderung der persönlichen Wohnsituation für die Beteiligten in Ordnung ist. Vor dem Komplettverkauf sollten in jedem Fall konkrete Planungen für die spätere Wohnsituation existieren. Besonders in stadtnahen Gegenden sorgt das hohe Mietniveau nicht selten dafür, dass die Mieten selbst für kleinere Wohnungen oberhalb des Nutzungsentgelts im Teil- oder Grundverkauf liegen.
Der Immobilien-Teilverkauf ist ein Konzept mit Daseinsberechtigung. Dennoch ist es empfehlenswert, dass Interessenten vor dem Vertragsabschluss die Verträge genauestens prüfen und Alternativen sorgfältig abwiegen. Besonders beim Interesse am langfristigen Erhalt der Immobilie, aber auch in Sondersituationen wie Scheidung und Erbschaft können der Grundverkauf oder die Umkehrhypothek die besseren Alternativen sein.
