Was steckt hinter der Teilverkaufs-Warnung der BaFin?
- Erik Krahl
- Allgemein
Im März 2023 veröffentlichte die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), die oberste deutsche Finanzmarktaufsichtsbehörde, eine Warnung für den Immobilien-Teilverkauf. Wir erklären Ihnen, was es mit der Warnung auf sich hat.
Die Warnung der BaFin vor dem Immobilien-Teilverkauf ist vor allem als ein Aufruf zur genauen Prüfung von Vertragsdetails und möglichen Alternativen zu sehen. Da unterschiedliche Anbieter den Teilverkauf anbieten, existieren viele verschiedene Vertragskonstellationen, die es für Interessenten genaustens zu überprüfen gilt. Häufig existieren wesentliche Unterschiede in der Höhe des Nutzungsentgelts, den vertraglichen Pflichten und dem Ablauf bei einem späteren Gesamtverkauf oder Rückkauf der Immobilie.
Beim Immobilien-Teilverkauf handelt es sich um ein Angebot, welches sich vor allem an ältere Hauseigentümer richtet. Er bietet die Möglichkeit, einen Teil der eigenen Immobilie zu verkaufen (meist bis zu 50%) und den Verkaufserlös für die Deckung des eigenen Lebensunterhalts oder anderer Ausgaben zu nutzen, gleichzeitig aber in der eigenen Immobilie wohnen zu bleiben. Für die weitere Nutzung der Immobilie erhalten die Verkäufer ein Nießbrauchsrecht und müssen ein Nutzungsentgelt zahlen, welches sich in der Höhe am Verkaufserlös orientiert.
Worauf richtet sich die Warnung der BaFin?
Die wichtigsten Kritikpunkte der Bafin haben wir für Sie zusammengefasst:
Das Nutzungsentgelt muss vom Verkäufer der Immobilie für die Weiternutzung seines Immobilienteils gezahlt werden, egal ob er selbst die Immobilie bewohnt oder sie zu einem späteren Zeitpunkt vermietet. Das Nutzungsentgelt selbst ist nur einen begrenzten Zeitraum festgeschrieben (häufig 10 Jahre) und kann sich zu einem späteren Zeitpunkt stark verändern, meist abhängig von der Zinsentwicklung. Können Sie das Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen, kann der Teilverkaufs-Anbieter Ihr Haus auch gegen Ihren Willen verkaufen.
Beim Immobilien-Teilverkauf wird der Kaufpreis durch Anbieter häufig durch einen Kreditgeber finanziert, zu dessen Gunsten Sie eine Grundschuld auf das Gesamtobjekt eintragen müssen. Zum Teil erhält dessen Grundschuld eine bessere Position im Grundbuch als Ihr Nutzungsrecht. Abhängig vom Vertrag kann diese Konstellation dazu führen, dass eine Insolvenz des Teilverkauf-Anbieters ein Risiko für die Weiternutzung Ihrer Immobilie darstellt, da der Kreditgeber abhängig von der Vertragsgestaltung das Recht besitzen kann, das Gesamtobjekt zwangsversteigern zu lassen.
Auch zukünftig fallen Kosten für die Instandhaltung oder Modernisierung Ihrer Immobilie an. Obwohl Teilverkaufs-Anbieter einen Anteil besitzen, müssen Sie diese Kosten meist vollständig selbst tragen, auch wenn dieser von einer damit verbundenen Wertsteigerung (zum Beispiel durch die Installation einer neuen Heizung oder Photovoltaik-Anlage) profitiert. Einige Anbieter bieten spezielle Modelle für die Beteiligung an größeren Modernisierung an, zum Teil wird dadurch jedoch das zukünftige Nutzungsentgelt erhöht.
Sollten Sie oder Ihre Kinder eines Tages den Rückkauf der Immobilie planen, ist die genaue Vertragsgestaltung des Anbieters zu beachten. Der Rückkaufpreis orientiert sich häufig am Verkehrswert der Immobilie zum Rückkaufszeitpunkt, wird jedoch meist um Mindestaufschläge und Preisuntergrenzen (in der Regel der ursprüngliche Teilverkaufspreis) ergänzt. Der Preis für den Rückkauf kann sich abhängig von der Vertragsgestaltung wesentlich unterscheiden.
Auch bei einem späteren Gesamtverkauf der Immobilie ist der Ihnen zustehende Anteil des Verkaufserlös abhängig von der Vertragsgestaltung des Teilverkaufs. Der Gesamtverkauf tritt ein, wenn Sie sich dafür entscheiden, versterben oder Ihr Nießbrauchrecht anderweitig erlischt und das Rückkaufsrecht nicht angewendet wird. Wie beim Rückkauf gelten auch beim Gesamtverkauf häufig vertraglich vereinbarte Mindesterlöse für den Teilverkaufs-Anbieter oder zusätzliche Durchführungsentgelte. Ein hoher Teilkaufspreis kann daher zusätzlich negative Auswirkungen für Sie haben, da bei ausbleibender Wertsteigerung Ihrer Immobilie oder einem sinkenden Immobilienwert der Ihnen zustehende Anteil am Gesamtverkaufserlös deutlich geringer als Ihre Eigentumsquote ausfallen kann.
GrundPartner bietet eine Alternative zum Immobilien-Teilverkauf an, den Grundverkauf. Dabei verkaufen Sie lediglich das Grundstück, bleiben aber vollständiger Eigentümer ihres Hauses und sichern sich das Nutzungsrecht an der eigenen Immobilie generationenübergreifend. Berechenbar, zuverlässig und transparent in der Gestaltung, ohne Insolvenzrisiko aufgrund der hohen Sicherheit eines Erbbaurechts (im Vergleich zum beim Teilverkauf genutzten Nießbrauchsrecht).
Fazit
Die Entscheidung für oder gegen einen Immobilien-Teilverkauf ist umfangreich und kann nicht pauschalisiert werden. Die BaFin-Warnung beschäftigt sich mit wichtigen Vertragsdetails, die von jedem Teilverkaufs-Anbieter unterschiedlich gehandhabt werden. In jedem Fall empfiehlt sich die sorgfältige Prüfung von Alternativen und ein Vergleich der Angebote und Vertragstexte im Detail.
Dieser Beitrag beschäftigt sich mit der von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) herausgegebenen Warnung zum Immobilien-Teilverkauf und den ergänzenden redaktionellen Inhalten der BaFin zum Immobilien-Teilverkauf. Wir empfehlen Ihnen die sorgfältige Auseinandersetzung mit den genauen Vertragsinhalten und das Prüfen von Alternativen, bevor Sie sich für einen Immobilien-Teilverkauf entscheiden.
