Wertsicherung des Erbbauzinses

Erbbaurechte werden gewöhnlicherweise für eine lange Zeitdauer vergeben. Während im gewerblichen Bereich Laufzeiten ab 40 Jahren die Regel sind, beträgt die Laufzeit von Erbbaurechten, die für Wohnzwecke vergeben sind, häufig 99 Jahre und mehr. Aus Sicht des Grundstückseigentümers ergibt sich daher auch die Notwendigkeit der langfristigen Betrachtung des Erbbauzinses – Inflation und mögliche Währungsumstellen bergen das Risiko, dass der Erbbauzins zur Ende der Laufzeit deutlich weniger Wert ist, als zum Beginn der Vereinbarung. Für den Grundstückseigentümer ergibt sich daraus die Notwendigkeit eines Anpassungsmechanismus, die ihn langfristig vor dieser Entwertung schützt. 

Gleichzeitig ergibt sich für den Erbbauberechtigten ein gegensätzliches Interesse: er hat als Eigentümer des Hauses wesentliche Vermögenswerte auf dem Grundstück, plötzliche und unverhältnismäßige Anpassungen des Erbbauzinses können zum Wertverlust des Hauses und Problemen in der Bewirtschaftung des Aufbaus führen. 

Im Erbbaurecht hat sich daher die Wertsicherung des Erbbauzinses gebunden an den Verbraucherpreisindex etabliert. Sie sorgt dafür, dass der Erbbauzins an die Entwicklung alltäglicher Kosten der privaten Haushalte gebunden ist. Der Erbbauzins bleibt somit aus Sicht des Grundstückseigentümers und Erbbauberechtigten stets gleich hoch. Auch für den Erbbauberechtigten nehmen Sie also stets einen etwa gleichen Anteil ihrer privaten Ausgaben ein. Ergänzend regelt der § 9a des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) den Mechanismus der Erbbauzinsanpassungen weiterführend. Eine Anpassung darf frühestens drei Jahre nach der letzten Anpassung oder Bestellung des Erbbaurechts erfolgen. Dieser Anpassungsturnus sorgt gleichzeitig dafür, dass die Erbbauzinsen für den Eigentümer mit einer leichten Verzögerung an den Verbraucherpreisindex angepasst werden, und seine eigenen Einkommensquellen mit hoher Wahrscheinlichkeit in diesem Zeitraum ebenfalls bereits einer Änderung unterlegen haben. 

Da die Zielinflation der Europäischen Zentralbank (EZB) und der Bundesrepublik Deutschland 2% p.a. beträgt, kann langfristig mit einer jährlichen Steigerung des Erbbauzins um 2% p.a. (also z.B. von 1.000 € p.a. auf 1.020 € p.a.) gerechnet werden. Selbstverständlich kann die Entwicklung des Verbraucherpreisindex auch höher oder niedriger ausfallen – bei einer negativen Entwicklung des Index würde auch diese im Rahmen der Wertsicherung weitergegeben werden und eine Vergünstigung bewirken.