Heimfall
Der Begriff Heimfall beschreibt im deutschen Erbbaurecht den Anspruch des Grundstückseigentümers auf die vorzeitige Rückübertragung des Erbbaurechts. Er stellt einen Enteignungsmechanismus dar, der im Falle grober Pflichtverletzungen angewendet werden kann.
Schnell stoßen interessierte bei der Recherche zu Besonderheiten und Details des Erbbaurechts auf den sogenannten Heimfall. Dieser stellt eine vorzeitige Beendigung des Erbbaurechts dar, bei der das Gebäude an den Grundstückseigentümer zurückführt. Während der Heimfall in nahezu jedem Erbbaurechtsvertrag geregelt ist, spielt seine Anwendung in der Praxis eine untergeordnete Rolle, da er nur selten auftritt und hohe Anforderungen an Anlass und Ausübungsmodalitäten bestehen.
Wann kann der Heimfall eintreten?
Voraussetzung für die Ausübung des Heimfalls ist eine entsprechende Regelung im Erbbaurechtsvertrag sowie der Eintritt einer groben Pflichtverletzung, die entsprechend definiert sein muss. Häufig sind diese Gründe:
- Zahlungsverzug beim Erbbauzins von mehr als 2 Jahren
- Insolvenz des Erbbaurechtnehmers
- schwerwiegende Instandhaltungsmängel beim Gebäude, die auch nach mehrfacher Mahnung nicht abgestellt werden
- schwerwiegende Mängel bei der Einhaltung der Versicherungspflichten des Erbbaurechtsvertrages (v.a. Gebäude, Haftpflicht), die auch nach mehrfacher Mahnung nicht abgestellt werden
- anhaltende vertragswidrige Nutzung des Gebäudes (z.B. Gewerbenutzung statt vereinbarter Wohnnutzung)
- eine Zwangsversteigerung des Erbbaurechts
Was passiert beim Heimfall?
Beim Heimfall wird das Erbbaurecht vorzeitig beendet, der Aufbau geht in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Dies zieht zwingend eine Entschädigung nach sich, diese muss in der Regel mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts des Erbbaurechts betragen. Bewertungsmodalitäten werden daher in der Regel bereits im Erbbaurechtsvertrag festgelegt.
Wie häufig kommt der Heimfall vor?
Es gibt keine offizielle Statistik, welche die Häufigkeit des Heimfalls dokumentiert. In einer Mitgliederbefragung 2022 kam der Deutsche Erbbaurechtsverband zuletzt zum Ergebnis, dass der Großteil der Verbandsmitglieder in den letzten 20 Jahren keinen Heimfall hatte. Keiner der Befragten gab an, mindestens 10 Mal einen Heimfall in dieser Zeit gehabt zu haben. Da im Erbbaurechtsverband vor allem große Bestandshalter wie Kirchen, Kommunen und Stiftungen organisiert sind, die zum Teil mehrere tausend Erbbaugrundstücke verwalten, ist diese Zahl umso beeindruckender.
Zu den Umfrageergebnissen: https://www.erbbaurechtsverband.de/2022/05/03/umfrage-der-heimfall-tritt-sehr-selten-ein/