Beleihung von Erbbaurechten
- Erik Krahl
- Allgemein
Beim Erbbaurecht hat der Erbbaurechtsnehmer Eigentum am Haus und ein Nutzungsrecht für das Grundstück. Da das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht nach § 13 Abs. 1 Pfandbriefgesetz (PfandBG) mit einer Hypothek belastet werden kann, ist auch eine Finanzierung des Erbbaurechts möglich. Von großer Bedeutung für die Finanzierbarkeit ist jedoch die konkrete Ausgestaltung des Erbbaurechtsvertrags.
Schätzungen zufolge sind zwischen 5 % und 10 % der Häuser und Wohnungen in Deutschland im Erbbaurecht errichtet. Die Finanzierung von Erbbaurechten stellt somit für Banken keine Ausnahme, sondern einen gewöhnlichen Geschäftsvorgang dar. Größere Kreditinstitute finanzieren Erbbaugrundstücke in der Regel zu ähnlichen Konditionen wie Immobilien, die nicht auf einem Erbbaugrundstück errichtet sind. Damit eine Immobilie im Erbaurrecht finanzierbar ist, müssen jedoch verschiedene Voraussetzungen im Erbbaurechtsvertrag erfüllt sein.
Die Grundvoraussetzungen für die Finanzierung sind:
- Die Restlaufzeit des Erbbaurechts muss mindestens 10 Jahre länger als die Dauer der Finanzierung sein. Üblicherweise wird eine Restlaufzeit von mindestens 40 Jahren vorausgesetzt.
- Das Erbbaurecht darf im Erbbaurechtsvertrag keine Finanzierung des Erbbaurechts ausschließen.
Erbbaurechte werden auf Zeit vergeben, bei der Finanzierung spielt aber die Restlaufzeit des Erbbaurechts eine entscheidende Rolle. Die Beleihung eines Erbbaurechts für eine finanzierende Bank ist nach § 13 Abs. 2 PfandBG nämlich nur zulässig, wenn die planmäßige Hypothek spätestens 10 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts endet und nicht länger dauert, als zur buchmäßigen Abschreibung des Bauwerks nach wirtschaftlichen Grundsätzen erforderlich ist. Aus diesem Grund setzen Banken häufig eine Laufzeit von 40 Jahren und mehr für die Finanzierung des Erbbaurechts voraus.
In der Vertragsgestaltung des Erbbaurechts können Einschränkungen der Finanzierung des Erbbaurechts vereinbart sein. Häufig sind Höchstgrenzen für die Beleihung des Erbbaurechts festgesetzt, die sich am Verkehrswert der Bebauung bemessen. Während diese Grenzen meistens kein Problem für die Finanzierbarkeit der Immobilie darstellen und problemlos eine Finanzierung von 80 % des Aufbaus ermöglichen, können auch deutlich restriktivere Grenzen gesetzt sein. Informieren Sie sich daher vorab über die Inhalte Ihres Erbbaurechtsvertrags.
Bei der Ermittlung des Beleihungswerts kommt in den meisten Banken das Münchner Verfahren zur Beleihungswertermittlung von Erbbaurechten zum Einsatz. Dabei wird ausgehend vom Gesamtwert des Volleigentums (Bebauung und Grundstück zusammen) mit Hilfe von Abschlägen der Beleihungswert des Erbbaurechts ermittelt. Zur besseren Schätzung können Sie unseren Beleihungswertrechner verwenden.
Beleihungswertrechner
Bei Anwendung des Münchner Verfahrens wird zunächst der Wert ermittelt, den die Immobilie im Volleigentum (Grundstück und Aufbauten zusammen) wert ist. Anschließend werden verschiedene Abschläge gebildet, der Beleihungswert ergibt sich anschließend aus dem Wert des Volleigentums abzüglich aller vier Abschläge. Die Rechenwerte sind gerundet.
Da nach Ablauf der Laufzeit des Erbbaurechts das Nutzungsrecht am Gebäude verloren geht, erhält der Gebäudeeigentümer eine Entschädigung vom Erbbaurechtgeber. Aus dem Wert der Aufbauten am Laufzeitende und der im Erbbaurechtsvertrag vereinbarten Entschädigungsquote wird ein vierter Abschlag gebildet.
Abschlag für den Wegfall des Bodennutzungsrechts in Höhe des zum Ende des Erbbaurechts abgezinsten Bodenwerts.
Abschlag für die über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten Erbbauzinsen.
Abschlag für allgemeine Nachteile aus dem Erbbaurecht in Höhe von 10% des Volleigentums.
Abschlag falls die Restnutzungsdauer des Gebäudes die Restlaufzeit des Erbbaurechts übersteigt.
Damit ergibt sich nach den vorstehenden Angaben ein voraussichtlicher Beleihungswert nach Münchner Verfahren in Höhe von:
Dieser Beitrag stellt keine Beratung dar, sondern dient ausschließlich dem Überblick über verschiedene Aspekte der Beleihung und Beleihungswertermittlung von Erbbaurechten. Eine individuelle Beratung zum empfiehlt sich, vor allem bei komplexen Sachverhalten rund um die Beleihung Ihrer Immobilie. GrundPartner führt keine Rechtsberatung durch.
